Die Nachfrage im Wohnimmobilienmarkt in der Schweiz ist primär durch die Nettozuwanderung in die Schweiz gesteuert, welche wiederum von der konjunkturellen Lage in der Schweiz, aber auch im Ausland, abhängig ist.

Die aktuelle und die absehbare konjunkturelle Entwicklung der Schweiz ist ein zentrales Thema für den Wohnimmobilienmarkt, da die Beschäftigungslage durch die Konjunktur ge­steuert wird. Was die Zuwanderung angeht findet diese, ausserhalb der Migration durch Flücht­linge, nur statt, wenn eine Volkswirtschaft in welcher der Migrant einwandert ent­sprechende Arbeitsplätze anbietet d.h. ausländische Arbeitskräfte zur Erwerbstätig­keit anzieht. Somit steuert die konjunkturelle Entwicklung die Arbeitsmigration und somit die Zuwande­rung von Arbeitskräften und deren Familien, was wiederum direk­te Auswirkungen auf die Leerstandsquote von Mietwohnungen hat. Die Zuwanderung stellt nach unserer Meinung einen wesentlichen Treiber im Kontext mit Mietwohnungsnachfrage und der Bautätigkeit und im Ergebnis letztlich der Leerstandsquote von Mietwohnungen dar.
 
Vereinfacht gesagt könnte man zur folgenden Aussage gelangen:
 
„Der Preis für Mietwohnungen in der Schweiz ist davon abhän­gig, ob sich die Leerstandsquote der bestehenden und in Erstel­lung befindlichen Wohnungen durch die Zuwanderung verän­dert.“
 
Aktuelle Zuwanderung
 
Die solide Konjunktur stützte 2018 die Mietwohnungsnachfrage und beendete den seit 2014 andauernden Rückgang der Zuwanderung in die Schweiz. Letzterer war durch ein anhaltendes Wachstum in zahlreichen EU-Staaten bedingt, das zu einer kräftigen Belebung der dortigen Arbeitsmärkte führte. 2016 und 2017 überflügelte die Eurozone die Schweiz bezüglich Beschäftigungswachstum während die dortige Arbeitslosenquote zwischen 2013 und 2018 von 12.0 % auf 8.2 % fiel. Unter Mitbe­rücksichtigung der ein- und auswandernden Schweizer Bürger entsprach der Schwei­zer Wanderungssaldo 2018 mit schätzungsweise 50‘000 Personen in etwa dem Vor­jahreswert.
 
Aktuelle Mietwohnungsnachfrage
 
Insgesamt erwartet man für die Schweiz im Jahr 2019 eine ähnliche Nachfrage nach zusätzlichen Mietwohnungen wie im Vorjahr. Der sich etwas erholenden Zuwande­rung stehen eine Normalisierung der Konjunktur und ein anhaltender Rückgang der Asylgesuche gegenüber. Letztere bewirkten in den vergangenen Jahren eine gewisse Stützung der Mietwohnungsnachfrage, fliessen jedoch erst bei positivem Asylent­scheid in die Migrationszahlen ein. Folglich sollte die sich seit 2018 abzeichnende Er­holung der Mietwohnungsnachfrage anhalten. Von dieser Stabilisierung dürften je­doch vorerst primär die Deutschschweiz und dort auch vor allem die urbanen Gebiete profitieren.
 
Seit Jahren ist in der Schweiz ein Bauboom bei Mehrfamilienhäusern zu beobachten. Das Wohnraumangebot übersteigt mittlerweile die Nachfrage. Gemäss Berechnungen der ZKB verursachen leerstehende Mietwohnungen aktuell Mietzinsausfälle von etwa 1 Milliarde CHF pro Jahr. Selbst wenn in der Schweiz keine neuen Mietwohnungen mehr auf den Markt kämen, würde es laut ZKB über zwei Jahre dauern, bis alle lee­ren Wohnungen wieder vermietet wären.
 
Als Folge werden die Renditen bei Immobilienanlagen sinken, was alle Investoren betreffen wird. Pensionskassen investieren stark in dieses Segment und dies weitge­hend unabhängig von der realistisch zu erzielenden Rendite, da sie sich der Proble­matik der Minuszinsen gegenüber sehen und daher auch niedrige Margen akzeptie­ren. Für Unternehmen, die sich konventionell finanzieren müssen, kann dies aber kein ernsthafter Ansatz sein.
 
Die höheren Leerstände haben aber auch dazu geführt, dass es zu einem Um­schwung vom Vermieter- zum Mietermarkt gekommen ist. Das bedeutet in der Kon­sequenz tendenziell sinkende Mietpreise. Durchschnittlich sollen Mieten im nächsten Jahr nach einer aktuellen ZKB-Prognose um 1 Prozent günstiger werden. Wie stark und ob die Mieten überhaupt sinken werden, ist jedoch regional sehr unterschiedlich einzuschätzen.
 
"Das Hauptproblem ist nicht, dass in der Schweiz in den letzten Jahren zu viele Miet­wohnungen entstanden sind. Vielmehr wurde häufig an Orten gebaut, an welchen zu wenige Mieter wohnen möchten", so eine Exponentin der ZKB in einem Research-Bericht. Von den Leerständen seien vor allem kleinere Agglomerationsgemeinden und ländliche Zentren betroffen, während Städte kaum Leerstandprobleme hätten.