Zwangsweise Mietzinssenkung auf 40% verletzt verfassungsmässige Rechte

 

Der Entwurf des Covid-19-Geschäftsmietegesetzes sieht vor, dass Mieter und Pächter, die ihren Betrieb aufgrund der behördlichen Massnahmen zur Bekämpfung des Coronavirus schliessen mussten, für diese Zeit nur 40 Prozent des Miet- oder Pachtzinses schulden. Das neue Gesetz soll die Motionen umsetzen, die National- und Ständerat im Juni in aller Eile und ohne nähere Prüfung der Verfassungsmässigkeit verabschiedet haben. Eine genauere Analyse zeigt, dass die geplante Mietzinsherabsetzung gleich mehrere verfassungsmässige Rechte verletzt.

 

Vielen Mietern von Geschäftsliegenschaften brach in diesem Frühling ein grosser Teil ihrer Einnahmen weg, als sie ihre Betriebe wegen der Corona-Pandemie schliessen mussten. Manche Vermieter kamen den Mietern entgegen, indem sie während der Schliessungszeit ganz oder teilweise auf die Miete verzichteten. Der Bundesrat unterstützte im März ausdrücklich solche einvernehmlichen Lösungen und lehnte einen staatlichen Eingriff in die Mietverhältnisse ab. Das Parlament jedoch sah Handlungsbedarf. National- und Ständerat verabschiedeten im Juni zwei gleichlautende Motionen, die für die Zeit des Lockdowns eine staatlich verordnete Mietzinssenkung auf 40 Prozent des geschuldeten Betrags verlangen. Die Mehrheit im Ständerat war mit 20:19 Stimmen allerdings denkbar knapp.

 

Zur Umsetzung der beiden Motionen soll ein Covid-19-Geschäftsmietegesetz erlassen werden. Es soll vom Parlament im Dezember als dringliches Bundesgesetz verabschiedet werden und rückwirkend auf den l7. März 2020 in Kraft treten. Würde das Gesetz in der geplanten Form verabschiedet, müssten die Vermieter nachträglich Einbussen hinnehmen, die vom Bund auf rund 212 Mio. CHF geschätzt werden. Die Zinsreduktion soll nur kleineren und mittleren Betrieben zugutekommen. Kein Anspruch darauf bestünde bei einem Mietzins von mehr als 20‘000 CHF (bei einem solchen zwischen 15‘000 und 20‘000 CHF gäbe es eine Ausstiegsoption).

 

Die Zinsreduktion auf 40 Prozent fände unabhängig davon Anwendung, ob Mieter im Blick auf die Weiterexistenz ihres Betriebs darauf überhaupt angewiesen sind. Ja, sie käme selbst dann zum Zug, wenn ein Mieter seinen Betrieb in der Zwischenzeit ohne wirtschaftliche Notlage aus rein persönlichen Gründen aufgegeben hat. Und alle jene Parteien, die für die Schliessungszeit eine grössere oder kleinere Mietzinsreduktion als die vorgesehenen 60 Prozent vereinbart haben, blieben daran gebunden.

 

Der direkte und rückwirkende Eingriff in bestehende Vertragsverhältnisse ist sehr ungewöhnlich und wirft unweigerlich die Frage nach der Verfassungsmässigkeit auf. Die gründliche Prüfung dieser Frage gehört zu den zentralen Aufgaben des Parlaments, da die Schweiz keine Verfassungsgerichtsbarkeit kennt, die korrigierend eingreifen könnte. Leider besteht der Eindruck, dass das Parlament bei der Verabschiedung der Motionen bewusst von einer genauen verfassungsrechtlichen Prüfung abgesehen hat, um die mehrfachen Verstösse gegen verfassungsmässige Rechte der Bürger nicht eingestehen zu müssen. Der Verweis auf die Krisensituation schien alles zu rechtfertigen.

 

Verletzung der Eigentumsgarantie

 

Die staatliche Herabsetzung des Miet- und Pachtzinses auf 40 Prozent des vereinbarten Betrags kürzt vertragliche Ansprüche, die unter dem Schutz der Eigentumsgarantie (Art. 26 der Bundesverfassung) stehen. Bisher ist nicht höchstrichterlich geklärt, ob Mieter gestützt auf das Obligationenrecht für die Zeit der pandemiebedingten Geschäftsschliessung einen Anspruch auf eine Herabsetzung des Zinses haben. Hingegen ist klar, dass eine schematische Reduktion des Zinses auf 40 Prozent vom Obligationenrecht abweicht und nach der vorherrschenden Rechtsauffassung vor allem den Vermietern erhebliche Opfer zumutet.

 

Ein solcher Eingriff in vertragliche Ansprüche ist verfassungsrechtlich nur zulässig, wenn er zur Wahrung öffentlicher Interessen erforderlich ist, dafür also keine milderen Mittel zur Verfügung stehen. Diese Voraussetzung ist nicht erfüllt, denn es ist keineswegs zwingend, dass Vermieter auf einen Teil ihrer Zinsansprüche verzichten müssen, um die Weiterexistenz von Gewerbebetrieben zu ermöglichen. Es sind nicht die Vermieter, welche die wirtschaftlichen Schwierigkeiten dieser Betriebe verursacht haben, sondern der Staat, der ihre Schliessung angeordnet hat. Es wäre deshalb auch am Staat, wirtschaftliche Hilfe zu leisten, soweit dies überhaupt erforderlich ist. Der Ansatz der neuen Gesetzesvorlage ist schief. Würde man ihn auf andere Gebiete übertragen, müsste der Staat beispielsweise auch die Arbeitnehmer verpflichten, auf einen Teil ihres vertraglich vereinbarten Lohns zu verzichten, um Gewerbebetriebe vor dem Konkurs zu retten.

 

Verstoss gegen die Wettbewerbsneutralität

 

Die neue Vorlage stellt aber auch in einseitiger Weise die Interessen der Mieter in den Vordergrund. Die Mietzinsreduktion kommt nur Betrieben zugute, die ihre Lokalitäten gemietet haben; dagegen erhalten Betriebe, bei denen der Inhaber Eigentümer der Geschäftsräume ist, keine Unterstützung. Es ist aber überhaupt nicht einzusehen, warum der Wirt, der seinen Betrieb in fremden Wänden führt, besser zu stellen ist als jener, der dies in seinen eigenen Wänden tut. Auch der Gewerbetreibende mit eigenem Geschäftslokal muss in der Regel Zinsen zahlen, etwa Hypothekarzinsen an die Banken. Er kann jedoch keine Herabsetzung dieser Zinsen verlangen. Die Vorlage bewirkt unter den Gewerbetreibenden eine eklatante Besserstellung der Mieter gegenüber den Eigentümer n. Sie verfälscht dadurch den freien Wettbewerb. Eine solche Ungleichbehandlung von Gewerbegenossen die in direkter Konkurrenz stehen, verletzt die Rechtsgleichheit und die Wirtschaftsfreiheit (Art. 8, 27 und 94 der Bundesverfassung).

 

Unzulässige Ungleichbehandlung von Mietern und Vermietern

 

Es springt in die Augen, dass die Gesetzesvorlage trotz entsprechender Beteuerungen im Parlament gerade keine Opfersymmetrie zwischen Mietern und Vermietern schafft. Das Opfer ist für die Vermieter grösser, da sie auf 60 Prozent des Zinses verzichten müssen. Die Regelung soll rasch Rechtssicherheit schaffen in der bisher ungeklärten Frage, ob und inwieweit die Schliessung wegen der Pandemie nach Obligationenrecht einen Anspruch auf Herabsetzung des Mietzinses begründet. Ist die Rechtslage nach Obligationenrecht aber offen, rechtfertigt es sich nicht, das Risiko in ungleicher Weise auf die bei- den Vertragsparteien zu verteilen. Tatsächlich war die Mietzinsreduktion auf 40 Prozent das Ergebnis eines langen Seilziehens im Parlament. Stichhaltige Gründe, die von den Vermietern einen grösseren Verzicht rechtfertigen könnten, wurden nicht vorgebracht und sind auch nicht ersichtlich.

 

Gebotenen Verzicht auf das Geschäftsmietegesetz

 

Die verfassungsrechtlichen Mängel der Vorlage wiegen schwer. Sie sind grundsätzlicher Natur und werden nicht dadurch kleiner, dass die Mietzinssenkungen in manchen Fällen keine grossen Beträge ausmachen dürften. Da sich die Mängel nicht vollumfänglich beheben lassen, sollte das Parlament auf den Erlass des Geschäftsmietegesetzes ganz verzichten. Gerade in Krisenzeiten, in denen der Staat die Freiheiten der Bürger stark beschneiden muss, kommt den verfassungsmässigen Rechten eine besondere Bedeutung zu. Die Beurteilung des Bundesrats vom März ist auch in der jetzigen Zeit, in der weiterhin mit betrieblichen Einschränkungen zu rechnen ist, richtig:

Mieter und Vermieter sollten im Dialog nach Lösungen suchen, wenn die Zahlung der Miete Probleme bereitet. Hingegen ist davon abzusehen, durch staatliche Massnahmen direkt in bestehende Vertragsverhältnisse einzugreifen.

 

Quelle: „Der Zürcher Hauseigentümer“ Nr. 9.2020

Autor: RA Dr. iur. Peter Karlen, alt Bundesrichter