Die Grundidee der Discounted-Cash-Flow-Bewertung ist, dass der heutige Marktwert einer Immobilie bestimmt wird durch die Summe aller in Zukunft zu erwartenden Nettoerträge (=Nettomieteinnahmen, ohne Nebenkosten minus Betriebs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten), die auf den heutigen Zeitpunkt diskontiert werden. Die Diskontsätze werden auf der Basis von Handänderungen und der Kapitalmarktentwicklung den aktuellen Marktgegebenheiten angepasst. Die in der Vergangenheit tatsächlich erzielten Nettoerträge sind zwar zur Niveau- und Trendbestimmung wichtig und wertvoll, sie fliessen aber nicht in den Bewertungsmechanismus mit ein. Über einen Horizont von zehn Jahren werden alle zu erwartenden Erträge (Mittelzuflüsse) und alle zu erwartenden Aufwendungen für das Objekt (Mittelabflüsse) prognostiziert. Aus der Differenz zwischen den zu erwartenden Erträgen (Mittelzuflüssen) und Mittelabflüssen resultiert der sogenannte Netto-Cash-Flow pro Periode. Die Netto-Cash-Flows pro Jahr werden anschliessend mit einem risikoadjustierten Diskontsatz abdiskontiert. Dazu wird der abdiskontierte Restwert im elften Jahr hinzugezählt. Somit ergibt sich der Marktwert als Summe der Netto-Cash-Flows über die Jahre 1 bis 10 sowie dem "technischen Verkaufswert", der aus der erwarteten Cash-flow-Situation im elften Jahr ermittelt wird.
Ergänzende Informationen:
Risikoadjustierte Diskontierung
Die moderne Portfoliotheorie hat gezeigt, dass je höher die Rendite (Diskontierungssatz) ist, auch mehr Risiko vom Anleger in Kauf genommen werden muss. In diesem Zusammenhang sprechen wir von risikoadjustierten Diskontierungsätzen. Wir versuchen, denjenigen Diskontierungssatz anzuwenden, der dem durchschnittlichen, rationalen Marktteilnehmer entspricht. Bei der Bestimmung dieses Wertes spielen Risikoelemente respektive Aspekte wie Objekteigenschaften (Zustand und Standard), Mikrolage (Lage innerhalb der Gemeinde/Quartier) sowie die Gemeinde bzw. das Quartier selbst eine wesentliche Rolle.
Die Marktsituation
Die Marktsituation wird bestimmt von Faktoren wie Erreichbarkeit, Steuerrisiko, Anzahl der Arbeitsplätze, Marktgrösse, Leerstände und Zukunftschancen.
Mikrostandort (-qualität)
Faktoren: Umgebungsattraktivität, Immissionen und situative Besonderheiten.
Objekt (-qualität)
Faktoren: Bauliche Attraktivität, Zustand, Standard und Nutzungsflexibilität.
